In Italia cresce la domanda di edilizia abitativa a basso costo, soprattutto fra quelle categorie che non rientrano nei parametri per l’assegnazione di case popolari, ma che non sono nemmeno in grado di accedere a un’abitazione a prezzi di mercato. Parliamo di giovani coppie, studenti, lavoratori con redditi bassi, immigrati regolari, famiglie monogenitoriali, anziani. Le Fondazioni di origine bancaria sono da tempo sensibili al problema e numerose in questi anni sono state le iniziative filantropiche finalizzate a dare risposta a un’esigenza ormai sempre più diffusa. La sua dimensione, però, è tale che sui territori stanno nascendo iniziative più strutturate, basate sulle risorse di fondi immobiliari per l’housing sociale, di cui spesso le Fondazioni sono promotrici ed alle quali aderiscono con l’investimento di quote dei loro patrimoni. L’obiettivo delle Fondazioni è, infatti, stimolare e accompagnare la crescita delle loro comunità, aprendosi al nuovo e favorendo la coesione sociale e uno “sviluppo sostenibile”. Fornire alloggi adeguati a canone moderato (per brevi o lunghi periodi) a soggetti economicamente deboli, ma non abbastanza da essere soccorsi dall’edilizia pubblica, rientra pienamente in questi criteri di scelta. Fino a pochi anni fa il concetto di housing sociale non era di fatto conosciuto in Italia; oggi, invece, sta decollando, grazie proprio alla funzione propulsiva delle Fondazioni di origine bancaria, che per prime ci hanno creduto e hanno cominciato a sperimentarlo. Nelle prossime settimane i futuri inquilini del complesso Casa Crema+ (in prima pagina la foto) realizzato dal Fondo Abitare Sociale 1, che è nato su iniziativa della Fondazione Cariplo nel 2006, riceveranno le chiavi delle loro case: le prime realizzate da un fondo di housing sociale. La sperimentazione positiva di singole Fondazioni in questo campo ha consentito all’Acri di offrire al Governo la proposta di un piano nazionale di edilizia sociale, che nei prossimi anni realizzerà 20mila alloggi da dare in locazione a canoni ridotti del 40-50% a giovani coppie, studenti, lavoratori con redditi bassi, immigrati regolari, famiglie monogenitoriali, anziani. Verranno realizzati tramite il Fondo Investimenti per l’Abitare (Fia) promosso da Cdp Investimenti Sgr (società partecipata al 70% da Cdp Spa e al 15% ciascuna dall’Acri e dall’Abi) e i fondi regionali e locali che stanno nascendo in diverse regioni d’Italia. Il fondo nazionale Fia potrà operare direttamente su quei territori dove i fondi locali non dovessero nascere, ma soprattutto potrà investire fino al 40% nei fondi locali, con un conseguente effetto leva da parte di questi ultimi sul suo potenziale di base, che dovrebbe alla fine attestarsi intorno ai 2 miliardi di euro. Intanto nel giugno scorso Cdp Investimenti Sgr si è aggiudicata in via definitiva il bando del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti relativo al conferimento delle risorse per l’attuazione del Piano nazionale di edilizia abitativa, con la conseguente prossima sottoscrizione da parte del Ministero di quote del Fia per 140 milioni di euro, portando l’ammontare sottoscritto dal Fondo stesso a 1,91 miliardi, anche grazie alla sottoscrizione a luglio di 100 milioni da parte di alcune casse di previdenza privatizzate. Cdp Investimenti Sgr pertanto diviene gestore del Fondo Nazionale del Sistema Integrato dei Fondi (SIF, di cui all’art. 11 del DPCM 16 luglio 2009), relativo al Piano nazionale di edilizia abitativa. In conclusione, sono ormai largamente diffuse le iniziative di edilizia sociale intraprese dalle Fondazioni di origine bancaria che rientrano a pieno titolo fra i loro scopi statutari. Esistono diverse modalità di intervento: dal semplice sostegno economico di iniziative comunali alla realizzazione delle abitazioni diretta o tramite società di progetto, alla creazione di fondi di garanzia per facilitare l’accesso all’affitto o a mutui per l’acquisto della prima casa. Ma sempre più sono i fondi di investimento immobiliare lo strumento preferito dalle Fondazioni; e in queste pagine riportiamo alcune delle esperienze in atto, registrate dalla Commissione per l’Housing Sociale dell’Acri, presieduta da Ezio Falco, che guida la Fondazione Cassa di Risparmio di Cuneo.
Lombardia: pronte 90 abitazioni a Crema
Le prime esperienze di social housing in Italia sono nate in Lombardia su iniziativa della Fondazione Cariplo. Nel 2006, tramite la propria Fondazione Housing Sociale, l’ente ha dato vita al Fondo Abitare Sociale 1. Oltre a Fondazione Cariplo, vi partecipano: Cassa Depositi e Prestiti, Regione Lombardia, Intesa Sanpaolo, Banca Popolare di Milano, Assicurazioni Generali, Cassa Italiana Previdenza e Assistenza Geometri, Telecom Italia, Pirelli Real Estate e Fia (gestito da Cdpi Sgr) dal dicembre 2010. Il Fondo Abitare Sociale 1, gestito da Polaris Sgr, finora ha raccolto circa 90 milioni di euro (di cui 10 investiti da Fondazione Cariplo), pari al 40% del patrimonio obiettivo del Fondo che è di 220 milioni di euro. In cantiere ci sono circa 750 alloggi: i 90 realizzati a Crema saranno consegnati nelle prossime settimane, mentre sono tuttora in corso i lavori nelle aree milanesi di Figino, via Cenni (nella foto in alto una simulazione del progetto) e via Ferrari (consegna prevista per il 2012). Gli alloggi realizzati dal Fondo Abitare Sociale 1 potranno raggiungere quota 1.150 con la riapertura delle sottoscrizioni del Fondo stesso, con cui ci si propone di raggiungere una raccolta complessiva di 400 milioni di euro.
Piemonte: un’attenzione particolare ad ambiente e studenti
Ferve l’edilizia sociale in Piemonte. C’è il Fondo Abitare Sostenibile Piemonte, in cui sono confluiti oltre 46 milioni di euro provenienti dai fondi patrimoniali delle Fondazioni di origine bancaria: Compagnia di San Paolo e Fondazioni Casse di Risparmio di Alessandria, Asti, Biella, Cuneo, Fossano, Saluzzo, Torino e Vercelli. Ad esso partecipa anche la Regione Piemonte con una quota di 2,5 milioni di euro e Cdpi Sgr ha già assunto una delibera preliminare, per conto del Fia, di 40 milioni. Ulteriori risorse finanziarie investite da privati potrebbero far salire l’ammontare del Fondo a un importo complessivo di circa 100 milioni, il che consentirebbe di realizzare quasi 1.000 appartamenti. 
E c’è il Fondo Piemonte C.A.S.E. (Costruzione Abitazioni Sociali Ecosostenibili), che prevede un investimento complessivo di 100 milioni, 40 dei quali sono già stati deliberati in via preliminare per conto di Fia. È promosso dalle Fondazioni Casse di Risparmio di Torino, Asti, Alessandria, Biella e Fossano ed è realizzato nell’ambito del fondo multi comparto Social & Human Purpose. Entrambi concentreranno la propria attenzione sulle aree territoriali con disagio abitativo, ponendo particolare attenzione all’ambiente, sia riqualificando aree dismesse, sia costruendo nuovi stabili, che saranno progettati secondo criteri di efficienza energetica e con materiali ecocompatibili, nel rispetto del contesto paesaggistico, ambientale e sociale in cui saranno inseriti. In tale ambito un ruolo importante assumeranno gli Enti locali che abbiano a disposizione aree o beni immobili da apportare ai fondi stessi. L’avvio dell’operatività è previsto all’inizio del 2012. Infine c’è un altro comparto del Fondo Social & Human Purpose, che è specificamente dedicato all’edilizia sociale universitaria. Ha un importo di 41 milioni e ad esso aderiscono le Fondazioni Cariplo e Crt e l’università Iulm, che a questo comparto ha conferito una parte del proprio campus universitario a Milano, incluso il residence che ospita gli studenti, nonché un’area adiacente su cui sarà edificato un complesso immobiliare che ospiterà un auditorium e una biblioteca digitale, a disposizione dell’università, ma aperto anche a una più ampia fruizione del mondo economico, culturale e sociale.
Veneto: 200 alloggi
Regione Veneto, Fondazione Cariparo, Fondazione di Venezia e Intesa Sanpaolo partecipano al Fondo Veneto Casa. Con una dotazione di circa 18 milioni di euro e un impegno sottoscritto di arrivare a 75 milioni, il Fondo ha l’obiettivo di realizzare circa 200 alloggi e residenze temporanee, prevalentemente nelle aree di Verona, Venezia e Padova. Cdp Investimenti Sgr, per conto del Fia, ha assunto una delibera preliminare a sottoscrivere quote del Fondo per un ammontare di 30 milioni di euro, sulla base del piano di investimenti che troverà attuazione nei prossimi diciotto mesi. Il Fondo Veneto Casa è gestito da Beni Stabili Gestioni Sgr, che si avvale del supporto degli advisor tecnici Abitare Veneto, Sinloc e Fondazione La Casa.
Italia Centrale: nasce il primo fondo interregionale
Incrementare la dotazione di alloggi sociali del territorio, promuovendo allo stesso tempo processi di riqualificazione urbana, per esempio quelli volti al recupero e al ripopolamento dei centri storici delle città, rivitalizzando l’economia locale e favorendo opportunità d’impiego per risorse professionali locali, è l’obiettivo del Fondo Housing Sociale dell’Italia Centrale.
Si tratta della prima iniziativa dedicata alla realizzazione di interventi nell’housing sociale che abbia dimensioni interregionali. Ideato e promosso dalle Fondazioni Pescarabruzzo, Carisap (Ascoli Piceno), Tercas (Teramo) e Varrone (Rieti), con la partecipazione della Fondazione Housing Sociale e di Sinloc Spa, è gestito da Investire Immobiliare Sgr. Il Fondo – attualmente in attesa dell’autorizzazione di Banca d’Italia – si pone l’obiettivo di raccogliere risorse per un ammontare almeno pari a 100 milioni di euro. Alla dotazione del Fondo potrà partecipare Cdpi Sgr, che ha deliberato preliminarmente un investimento non vincolante, per conto del Fondo Investimenti per l’Abitare pari al 40% della dotazione, ovvero 40 milioni entro il 2012. Il Fondo si pone l’obiettivo di costituirsi come piattaforma di riferimento per riunire e rendere maggiormente visibili e finanziabili altri progetti simili e, dunque, di aggregare altri attori che condividano i medesimi obiettivi sociali quali Fondazioni, ovvero altri investitori istituzionali, inclusi, in particolare, gli Enti locali. Nel centro Italia è in via di definizione anche un altro fondo di social housing grazie a una collaborazione tra operatori raggruppati in Abitare Sostenibile Marche Umbria e Focus Gestioni Sgr; in merito Cdpi Sgr ha già deliberato in via preliminare, per conto del Fia, un investimento di 24 milioni di euro.
Emilia-Romagna: a Parma, in affitto e in vendita
Nel settembre 2010, Cdp Investimenti Sgr ha deliberato una partecipazione di 25 milioni di euro nel Fondo Parma Social House, che ha un valore totale di 80 milioni. Ad esso partecipano anche: la Fondazione Cariparma, con 10 milioni; il Comune di Parma, che mette a disposizione i terreni necessari, per un valore pari a circa 15 milioni; alcuni imprenditori privati. Il Fondo nasce per costruire 852 alloggi (nella foto una simulazione del progetto, previsto in zona Santa Eurosia) così suddivisi: 252 in locazione a canone sostenibile, 420 in vendita diretta, 180 in locazione a canone convenzionato con previsione di riscatto all’ottavo anno. Quella messa in moto a Parma è la prima parte di un progetto che prevede la realizzazione, nei prossimi anni, di 2.400 alloggi “sociali” nel territorio comunale. 
L’area edificata per il primo lotto ammonterà complessivamente a 61 mila metri quadrati, compresi 2.400 di servizi e di spazi comuni destinati alla socializzazione e alla ricreazione. La conclusione dei lavori è prevista entro il 2012. Nella stessa regione è stato attivato anche il Fondo immobiliare etico “Emiro – Emilia Romagna Social Housing ”, costituito da sei Fondazioni: Carisbo, Monte di Bologna e Ravenna, Cr Forlì, Cr Modena, Cr Piacenza e Vigevano, Cr Rimini, per realizzare 950 alloggi. Ha un patrimonio atteso di 100 milioni di euro, inclusi i 20,5 milioni previsti da Cdpi Sgr, per conto del Fia, con la delibera preliminare dell’8 settembre scorso.
Toscana: Fondo Housing Toscano
La Fondazione Housing Sociale, in collaborazione con Polaris Sgr e le cooperative di abitanti attive nei dintorni di Firenze (anche per conto del Fia c’è già una delibera preliminare di 24 milioni), ha promosso la creazione del Fondo Housing Toscano, per incrementare l’offerta di alloggi sociali e relativi servizi nel territorio della provincia di Firenze. È prevista la realizzazione di 520 nuovi alloggi: 290 destinati alla locazione e 230 all’acquisto convenzionato, per un investimento complessivo di circa 80 milioni di euro. 
Gli interventi interesseranno una superficie di oltre 45mila metri quadrati, una parte dei quali in aree che sono già state individuate, altri su terreni in via di definizione. Nella dotazione del Fondo ci sono anche circa 400 unità abitative, di proprietà delle cooperative aderenti, che si trovano tra Firenze, Scandicci e Prato, e sono già oggi affittate a canoni calmierati.
Campania: al Sud i primi passi
Qualcosa si muove anche al Sud. Nel settembre 2010 nel capoluogo campano si è tenuto un workshop finalizzato a divulgare le opportunità derivanti dal Sistema Integrato dei Fondi. L’iniziativa è stata promossa dalla Fondazione Cassa di Risparmio Salernitana con la partecipazione dell’Istituto Banco di Napoli Fondazione, l’Anci Campania e l’Associazione Costruttori Edili di Napoli. Due sono state le principali tematiche emerse nel corso del convegno: il forte fabbisogno abitativo di Napoli, Caserta e Salerno, che si attesta a circa 470mila case, e la pessima condizione di manutenzione degli immobili esistenti (circa il 40% è in condizioni mediocri, contro una media nazionale del 22%). Si sta ora ipotizzando di attivare un fondo regionale della dimensione di circa 70 milioni di euro.
5 domande all’esperto
Risponde Sergio Urbani, consigliere delegato della Fondazione Housing Sociale di Fondazione Cariplo.
Urbani, quali sono le principali differenze fra edilizia popolare e edilizia privata sociale?
L’edilizia popolare, finanziata tra l’80 e il 100% con risorse pubbliche a fondo perduto, presenta canoni di affitto molto bassi ed è rivolta a famiglie con redditi estremamente ridotti individuate attraverso graduatorie pubbliche. L’edilizia privata sociale è dedicata ai ceti medio-bassi, ad esempio le giovani coppie, troppo ricchi per accedere all’edilizia pubblica ma troppo poveri per reggere condizioni di mercato. I canoni e i prezzi di vendita sono inferiori rispetto al mercato, ma la qualità edilizia è comunque elevata.
Com’è possibile arrivare a prezzi di locazione vantaggiosi e consentire al contempo ai finanziatori privati di avere una remunerazione del capitale investito?
Non è facile. Occorre concepire gli interventi in aree dove si registra un effettivo bisogno abitativo, presidiando con attenzione i costi e perseguendo comunque la qualità del progetto edilizio, dei servizi e delle relazioni che danno vita a una comunità. Insomma non deve essere una pura somma di abitazioni. Il rendimento finanziario deriva dalla congruità del mix di affitto calmierato a lungo termine (la quota più pregiata socialmente ma anche meno redditizia), affitto con previsione di riscatto, vendita a prezzo convenzionato e, alcune volte, vendita a prezzo di mercato.
Quali i tempi tra la nascita di un fondo e la consegna delle prime case?
Credo utile distinguere due parti. Una tecnica: progettazione e realizzazione possono durare tre anni, dalla prima riunione alla consegna degli interventi. La seconda è imprenditoriale: non esistendo una forte convenienza economica, va valutato chi crede nel progetto ed è disponibile a impegnarsi, sia a livello economico che di esposizione, per farlo accadere. Occorre poi che gli interlocutori locali, pubblici e privati, riescano a fare “sistema” intorno al soggetto che fa da traino. A seconda degli assetti locali, ai tempi tecnici vanno quindi aggiunti da pochi mesi a “n” anni.
In base a quali criteri e come avviene l’assegnazione degli alloggi?
Le modalità di assegnazione si basano su parametri di reddito e altre caratteristiche degli assegnatari (es. giovani coppie, famiglie numerose, anziani, disabili, studenti fuori sede) pubblicati per assicurare la massima trasparenza e accessibilità del percorso di assegnazione. Possono essere riservate quote di assegnazione a particolari categorie di destinatari (es. forze dell’ordine, dipendenti pubblici), a organizzazioni specializzate in particolari categorie a disagio nonché a organizzazioni e aziende che, nel rispetto dei parametri del progetto, si impegnano a fornire garanzie aggiuntive. È auspicabile che il futuro gestore sia coinvolto nel processo di assegnazione e di valutazione della solvibilità degli assegnatari.
Visto che spesso si tratta di complessi architettonici articolati anziché semplici condomini, a chi è affidata la loro gestione?
La gestione non si limita a condominio, locazioni e manutenzioni, ma tocca anche la gestione della comunità, dei conflitti e dei servizi partecipativi (es. banca del tempo, comitati tematici), per cui il gestore può essere sia pubblico che privato, a condizione che abbia adeguate competenze tecniche e soprattutto la capacità di affrontare la partecipazione degli inquilini alla gestione.
